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五一假期上海“老破小”房源需求量大 ,学区房挂牌单价高出1万

发表时间:2020-05-09 21:54:17  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【
低总价、小户型房源仍然最多。这类房源很多是数集中在市区的“老破小”。这类房源需求量很大,很多交通方便,周边配套齐全。学区房挂牌量同环比涨跌和整体持平;挂牌价来看基本无差,但单价要高出1万多。学区房目前数据层面来看,和全市平均持平。并没有想象中火热。

本文由《兔博士地产智慧》与腾讯新闻联合出品,独家授权腾讯新闻,未经允许,不得转载。

上亿人次出游、消费潜能释放、“云端”消费激增……刚结束的“五一”假期,各类消费如同回升的气温逐渐“热”起来。

那房地产市场行情五一期间行情又如何?经过不冷不热的“金三银四”,市场有没有像其他行业一般“热”起来?

这一篇兔博士通过最新出炉的挂牌数据,为大家先聊一聊五一期间的上海二手房挂牌行情。

5月1日至5日,上海挂牌出售房源数114671套,挂牌均价55640元/平米。环比4月26日至4月30日,挂牌量下跌3%,挂牌价持平。同比去年五一来看,挂牌量下跌25%,挂牌价上涨1%。

五一期间基本不存在房东下架房源的可能。所以挂牌量只会增不会减。所以上海劳动节楼市还是处于一个比较火热的状态。

近一年上海挂牌量走势:上涨趋势明显

挂牌量从去年4月开始就有了下行趋势,到了今年2月达到底谷(受到疫情影响)。3、4月又有所提升。挂牌价去年年末至今年年初有上涨趋势,到了3、4月出现下跌。

价格上涨、供应减少,就是楼市热起来的标志。而事实上,2019年的11、12月和今年1月份都是成交量极为突出的月份。而2020年所谓的金三银四,楼市却并有真正的热起来。而前面说到的“五一楼市火热”很有可能就是楼市回暖的一个信号。

不同房源总价的挂牌量:总价300万的刚需房源占主导

这里是五一期间各个总价段的情况。上海300万以下的刚需房挂牌量占比为32%,依旧占主导。各个总价段挂牌量环比均下跌3%。挂牌价环比全部持平。

不同面积段房源:60平以下小户型是主力

60平米以下小户型是主力段,挂牌量占比为26%,挂牌量环比跌幅都在3%左右,其中180-220平米段下跌4%。挂牌价依旧全部持平。

低总价、小户型房源仍然最多。这类房源很多是数集中在市区的“老破小”。这类房源需求量很大,很多交通方便,周边配套齐全。但由于房龄过高,小区老旧,涨价能力一般,投资价值远不如郊区新房,或者次新房3房。有自住需求另当别论。

分区域:浦东房源量登顶

毫无疑问浦东登顶。不管是新房、二手房,浦东基本上都是上海体量最大的一个区域。徐汇、普陀、虹口、闵行挂牌量下跌幅度为4%。挂牌价基本不变,虹口成为唯一一个挂牌价上涨的区域,涨幅为1%。

积压的购房需求得到释放,五一假期楼市回暖信号明显

五一楼市为什么突然就火起来了?熟读兔博士房产数据的小伙伴都知道,之前3月、4月二手房并没有真正回暖起来。而积压了多月的购房需求,也趁着这个五一释放。

再加上消费激增、经济复苏、多地出台楼市利好政策,楼市热起来只是时间问题。而五一也正是卡在了这个时间点上,连续5天放假,天气不错,很多购房者年后看房都在这个时间成交也无可厚非。

总结下:

1、上海五一楼市热了起来,很可能就是楼市复苏的一个信号弹。

2、宏观看,月度挂牌量上涨,挂牌价下跌,这是个入市的好时机啊。

3、低总价、小户型的老破小房源最多,适合自住和有学区需求的购房者,投资绕道哈。

4、这个假期目前,从经纪人这边:得到的信息就是做新房,买气高,容易成交;

5、从买家这边:感觉房东已经提高挂牌价了,但是又担心踏空,这轮房价会上涨,所以如果可以买新房,就买新房了;

6、房东这边,一方面感觉房价会涨,所以都拉高了挂牌报价,另一方面如果置换的话,也还没有下手;

上海学区房挂牌单价高出1万多,市场没有想象中火热

说到二手房市场,不得不说学区房。先看数据,五一期间上海学区房(区重点以上小学)

挂牌量33266套,占整体29%,环比下跌3%,同比下跌25%;

挂牌价64801元,比整体高出16.5%,环比持平,同比持平。

学区房挂牌量同环比涨跌和整体持平;挂牌价来看基本无差,但单价要高出1万多。学区房目前数据层面来看,和全市平均持平。并没有想象中火热。学区房基本没有新房,按照房龄来分,学区房大多数是高房龄的老房子。

之前我们做过一个研究,学区房和普通住宅做对比,到底哪个涨得快。数据显示的结果:学区房平均每年多涨1%左右。但平均总价要高于平均水平近100万。

其实我们一直不看好所谓的“学区房”。首先是因为国内没有海外意义上用于负担本邮编区内学校开支的房产税,简单的说就是房价跟学校的师资力量没什么关系。除非是几家本身带自建学校的开发商做的小区,这应该是正宗的“学区房”概念了。当然前提是开发商为了自身品牌或者本楼盘下一期的房价舍得投入,所以说国内的“学区房”只存在于购买新房的时候。

进入二手市场,学区房其实完全是根据学籍地被动划分来设定的,学校也丝毫不会从学区房的暴涨中得到任何实际的资金反馈。这就可以解释为什么现在的学区房划分现在几乎要到每个学期从新划分一次,而且要提前5年购买才能进入学籍申请的惨烈状况了。而且,好的学校一般建成时间比较久,所以所在地一般周边都是些老公房,因此就有了专门用来申请学校而不愿意自己住在里面的学籍房概念。

学籍房,一直是妈妈群讨论的重心。而且往往最后非自住的学籍房会成为首选。一个是总价相对自住型学区房会便宜很多(因为面积超小),另一方面,反正不是真的要住,所以不用考虑实际的小区环境和生活配套问题。而且很自信:未来自己家娃用好了之后,下一个接棒人会为此付出更高的价格。

其实没有这场疫情,这种情况已经受到了新规则的挑战。新的一年上海采取的是“公民同招,民办摇号”新政策。这就使得原先少花点钱买“非自住型学籍房”采取先考民办,然后公立好学校兜底的想法无法实施了,取而代之的是一步到位,放弃民办,提前买好能住的自住型学区房(一定是60平米以上的),直接按照学区房对口申请公立重点小学了。

那为什么小面积的学区房不能买呢

1)因为真的要住,家里的领导一定会特别仔细的核对小区环境,生活机能,甚至邻里素质,另外从心里不肯接受越住越小的生活;

2)因为有不在少数的白领精英放弃先申请民办再用学籍房保底的方式,导致在公办招生时,符合条件的学生人数增多,不排除学校重新划定学籍房标准,非自住的学籍房很有可能被拦在新标准之外;

3)再加上房票珍贵,能够一步到位的,还是安稳到位的心态占多数,这也会导致未来非自住的学房脱手时不见得房价还会水涨船高(2019年的数据已经有这样的趋势);

所以行动指南很明确=尽可能不要买非自住型学区房

最后我们一起来看看五一期间上海挂牌排行榜。(涨幅/跌幅环比4.26-4.30)

责任编辑:房产论坛